Hiện nay, mức cung – cầu căn hộ cao cấp và căn hộ bình dân của thị trường bất động sản Tp.HCM đang có sự lệch pha rất rõ nét.
Cầu tăng – cung giảm
Theo báo cáo từ Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA), sau nhiều giai đoạn thăng trầm, khủng hoảng và phục hồi, tăng trưởng, thị trường bất động sản Tp.HCM loại hình căn hộ đang có dấu hiệu giảm nguồn cung.
Cụ thể, ở phân khúc nhà ở cao cấp và hạng sang hiện giảm 25,9%. Tuy vậy, phân khúc này vẫn chiếm 41,8% tổng số nguồn cung. Phân khúc trung bình cũng đang giảm 32,6%. Đáng chú ý là phân khúc bình dân sụt giảm mạnh, gần 70%, và chỉ còn chiếm 20,5% tổng số nguồn cung.
Nhu cầu về căn hộ lớn nhưng nguồn cung đang sụt giảm
Trên thực tế, mỗi năm Tp.HCM tăng thêm khoảng 500.000 dân, trong đó một nửa là dân nhập cư nhưng chỉ khoảng 10.000 căn hộ chào ra thị trường, như vậy chỉ mới đáp ứng được khoảng 5-10% nhu cầu về nhà ở. Chuyên gia bất động sản Địa Ốc Long Phát nhận định đây là biểu hiện của sự lệch pha cung – cầu, phát triển thiếu bền vững tại thị trường bất động sản Tp.HCM.
Chuyên gia Long Phát cho rằng: “Thị trường bất động sản phát triển bền vững và cân bằng khi phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền phải chiếm tỷ lệ lớn nhất, tiếp theo đó là phân khúc trung cấp, còn với phân khúc căn hộ cao cấp sẽ chiếm tỷ lệ nhỏ nhất”.
Đơn vị này còn nhận định thêm, chính tình trạng thiếu căn hộ thương mại giá thấp, nhà ở xã hội, căn hộ cho thuê giá rẻ phù hợp với khả năng tài chính của người lao động, người có thu nhập thấp đã khiến thị trường bất động sản Tp.HCM tiềm ẩn nhiều rủi ro gây bất ổn.
Vì sao nhà đầu tư không mặn mà với căn hộ bình dân?
Có nhiều nguyên nhân dẫn đến nguồn cung căn hộ sụt giảm, trong đó phải kể đến các chính sách siết chặt tín dụng với bất động sản, những hỗ trợ về tài chính cho bất động sản từ chính phủ đã hạn chế so với trước rất nhiều.
Riêng đối với việc không mặn mà đầu tư căn hộ bình dân, đại diện một số doanh nghiệp bất động sản cho rằng, chi phí đầu vào tăng khiến việc đầu tư được tính toán kỹ lưỡng hơn trước. Quỹ đất giá rẻ để phát triển các dự án giá bình dân cũng rất ít. Do đó, dù hiểu nguồn cung phân khúc này đang thiếu nhưng các doanh nghiệp vẫn “ngại” tham gia.
Bên cạnh đó, lợi nhuận cũng là một bài toán đối với các chủ đầu tư. Biên lợi nhuận của phân khúc bình dân chỉ dao động từ 8-12%, trong khi phân khúc cao cấp có thể từ 30 – 40%.
Dù biết nguồn cung căn hộ bình dân đang thiếu nhưng các nhà đầu tư vẫn chú trọng vào phân khúc căn hộ cao cấp để đạt lợi nhuận cao.
Chính do nguồn cung căn hộ nói chung và căn hộ bình dân nói riêng đang sụt giảm nên giá căn hộ tại thị trường bất động sản Tp.HCM tăng dần, khoảng 0,34% so với những tháng đầu năm. Giá căn hộ cao cấp tăng 0,14%, căn hộ trung cấp cũng giá tăng 0,48%, căn hộ bình dân tăng khoảng 0,25%. Còn ở phân khúc nhà ở riêng lẻ, giá cũng tăng trong khoảng 0,92%.
Về phân khúc nhà thấp tầng tại những dự án, do số lượng hàng hóa vẫn còn hạn chế, ít dự án mới được đưa vào thị trường, nhu cầu người tiêu dùng về loại hình nhà này tăng nên giá bán cũng tăng theo.
Sự lệch pha cung – cầu của căn hộ cao cấp và bình dân đặt ra thách thức mới cho các nhà đầu tư, cần cơ cấu lại sản phẩm nhằm đáp ứng đúng nhu cầu thực tế của thị trường.
