Khi nghĩ đến việc sở hữu bất động sản, điều đầu tiên bạn có thể nghĩ đến là ngôi nhà của bạn. Nhưng trên thực tế đầu tư bất động sản có vị thế lớn hơn rất nhiều, nó đóng góp phần quan trọng trong danh mục đầu tư của bạn, đặc biệt là có thể tạo ra một hàng rào chống lại sự sụt giảm của thị trường chứng khoán.
Mặc dù bất động sản đã trở thành một kênh đầu tư phổ biến trong nhiều thập niên qua, việc mua và sở hữu bất động sản là phức tạp hơn nhiều so với đầu tư vào cổ phiếu và trái phiếu.
Trong bài viết này, chuyên gia bất động sản Long Phát sẽ đưa đến cho các bạn một số lựa chọn hàng đầu cho các nhà đầu tư bất động sản cá nhân, được liệt kê theo thứ tự về cách thức đầu tư bất động sản trực tiếp và lý do để bắt đầu đầu tư bất động sản.
TÀI SẢN CHO THUÊ CƠ BẢN
Đây là một khoản đầu tư truyền thống theo kiểu sở hữu quyền sử dụng đất. Một người sẽ mua một tài sản (chủ sở hữu bất động sản hay còn gọi là chủ nhà) và cho một người thuê nhà thuê lại tài sản đó.
Chủ nhà chịu trách nhiệm thanh toán tiền lãi thế chấp (nếu có đi vay ngân hàng), thuế và bảo trì tài sản. Lý tưởng nhất là chủ nhà sử dụng vốn tự có để trang trải tất cả các chi phí nói trên.
Chủ nhà cũng có thể tính phí nhiều hơn để tạo ra lợi nhuận hàng tháng cao hơn, nhưng chiến lược phổ biến nhất là kiên nhẫn chờ đợi và chỉ tính đủ tiền thuê để trang trải chi phí cho các khoản tiền lãi thế chấp đã vay.
Bất động sản mà bạn sở hữu thường sẽ tăng giá trị trong quá trình thế chấp. Theo Cục điều tra dân số Hoa Kỳ, bất động sản ở đất nước này đã liên tục tăng giá trị từ năm 1940 đến năm 2006 và tại Việt Nam cũng vậy, bất động sản chưa bao giờ có dấu hiệu giảm giá. Nếu không tính giai đoạn khủng hoảng kinh tế toàn cầu từ năm 2008 đến năm 2010, nó đã hồi phục và đã tăng lên đáng kể.
Một nhà đầu tư bất động sản khôn ngoan phải hiểu rõ về thị trường nhà cho thuê hoặc thuê một chuyên gia để giúp đỡ anh ta làm điều đó.
Đối với các nhà đầu tư tìm kiếm dòng thu nhập từ tài sản cho thuê, các khía cạnh quan trọng nhất để xem xét là vị trí của bất động sản và tỷ lệ cho thuê hiện tại của khu vực (ám chỉ tỷ lệ lấp đầy phòng cho thuê/tổng số phòng hiện có trong khu vực).
Về vị trí, nhiều dịch vụ cho thuê phòng hoặc nhà nguyên căn thành công thường ở gần các trường đại học. Ví dụ, nếu bạn mua một tài sản gần một trường đại học lớn, sinh viên có thể muốn thuê nó với khoảng thời gian lên đến bốn năm.
Chuyên gia bất động sản Địa Ốc Long Phát cho biết, còn có nhiều đặc điểm khác của một bất động sản cho thuê có lợi nhuận, bạn phải mất một khoảng thời gian để tìm hiểu.
Nhưng bất động sản cho thuê có phải chỉ sở hữu toàn những ưu điểm mà không có nhược điểm?
Nhược điểm của đầu tư bất động sản cho thuê dĩ nhiên là có và nhược điểm dễ thấy của bất động sản cho thuê là bạn có thể gặp phải một người thuê nhà xấu tính, họ thường xuyên gây thiệt hại tài sản trong ngôi nhà khiến chi phí sửa chữa tăng cao hoặc tệ hơn nữa là bạn không tìm người thuê nhà nào cả.
Điều này khiến dòng tiền của bạn bị âm hàng tháng, có nghĩa là bạn có thể phải dành ra thu nhập của mình để thanh toán các khoản lãi thế chấp phát sinh từ phía ngân hàng.
Ngoài ra còn phát sinh vấn đề tìm bất động sản phù hợp với túi tiền của bạn. Bạn sẽ muốn chọn một khu vực có tỷ lệ người thuê nhà cao và chọn một nơi mà mọi người sẽ muốn thuê nhưng số vốn hạn hẹp không cho phép bạn làm điều đó, trong trường hợp này bạn bắt buộc phải chọn một khu vực khác mặc dù đó không phải lựa chọn hàng đầu.
Theo nhận định của chuyên gia bất động sản Địa Ốc Long Phát, có lẽ sự khác biệt lớn nhất giữa bất động sản cho thuê và các khoản đầu tư bất động sản khác là lượng thời gian và công việc bạn phải dành ra để chăm sóc nó. Nếu bạn không muốn, bạn có thể thuê một người quản lý tài sản chuyên nghiệp. Nhưng tiền lương của anh ta sau đó trở thành một khoản chi phí ảnh hưởng đến khả năng sinh lời của bất động sản.
LƯỚT SÓNG BẤT ĐỘNG SẢN
Đây là khía cạnh hoang dã của đầu tư bất động sản. Giống như các nhà giao dịch trong ngày trên thị trường chứng khoán, coin hay Forex, các tay đầu cơ bất động sản hoàn toàn khác với chủ nhà mua và cho thuê.
Các tay đầu cơ mua bất động sản với ý định giữ chúng trong một thời gian ngắn, thường không quá ba đến bốn tháng, họ hy vọng sẽ bán chúng với giá bán cao hơn giá mua ban đầu để thu lợi nhuận.
Kỹ thuật này còn được gọi là lướt sóng và lý thuyết cơ bản của kỹ thuật này là dựa trên việc mua các bất động sản bị đánh giá thấp đáng kể so với thị trường hoặc nằm trong một khu vực bất động sản tăng giá rất nóng.
Một tay đầu cơ bất động sản khôn ngoan sẽ không bao giờ đưa bất kỳ đồng vốn nào vào bất động sản để cải thiện chúng; bất động sản đầu tư phải có giá trị nội tại để chuyển thành lợi nhuận mà không phải bỏ tiền để thay đổi nó hoặc họ sẽ không xem xét mua bán.
Kỹ thuật lướt sóng theo kiểu này giống như một khoản đầu tư tiền mặt ngắn hạn. Nếu một nhà đầu cơ bất động sản gặp phải tình huống mà anh ta hoặc cô ấy không thể “thoát hàng”, tài sản của họ có thể bị tàn phá bởi vì các nhà đầu cơ nói chung không giữ đủ lượng tiền mặt đủ lớn để trả lãi vay lâu dài. Điều này có thể dẫn đến tổn thất liên tục cho nhà đầu cơ bất động sản.
MUA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ SỬA CHỮA LẠI SAU ĐÓ BÁN CHÚNG
Một hình thức nữa của hình thức đầu cơ bất động sản là mua các bất động sản có giá rẻ hoặc hợp lý và tăng thêm giá trị bằng cách cải tạo chúng, sau đó bán chúng với một mức giá cao hơn. Đây có thể là khoản đầu tư dài hạn, tùy thuộc vào mức độ sửa chữa, cải tạo bất động sản.
Tính năng hạn chế của hình thức đầu tư này là tốn khá nhiều thời gian và thường chỉ cho phép các nhà đầu tư thực hiện cải tạo một thuộc tính tại một thời điểm.
MUA BẤT ĐỘNG SẢN DO CÁC CÔNG TY QUẢN LÝ
Nếu bạn muốn sở hữu một tài sản cho thuê, nhưng không muốn gặp rắc rối khi trở thành chủ nhà, một công ty quản lý bất động sản có thể là giải pháp cho bạn.
Với hình thức này, một công ty sẽ mua hoặc xây dựng một tập hợp các tòa nhà, thường là các căn hộ, và sau đó cho phép các nhà đầu tư mua chúng thông qua công ty.
Một nhà đầu tư có thể sở hữu một hoặc nhiều đơn vị không gian sống khép kín, nhưng công ty đầu tư quản lý chung tất cả các đơn vị, chăm sóc bảo trì, tìm người thuê phòng, vệ sinh…. Để đổi lấy việc quản lý này, nhà đầu tư phải chịu một tỷ lệ phần trăm tiền thuê hàng tháng hoặc một số tiền cố định được quy định theo từng thời kỳ.
Chất lượng của hình thức đầu tư này phụ thuộc hoàn toàn vào công ty cung cấp nó. Về lý thuyết, đây là một cách an toàn để đầu tư vào bất động sản, nhưng các nhà đầu tư dễ bị tổn thương với mức phí ám ảnh ngày càng tăng cao qua thời gian trong khi bất động sản ngày càng xuống cấp.
Tại Việt Nam bạn có thể tham khảo mô hình xây dựng rồi bán cho nhà đầu tư của Vingroup, một công ty quản lý bất động sản chuyên nghiệp.
Theo cách này, mình thường thấy đầu tiên Vingroup mở bán 1 dự án xây dựng, nhà đầu tư sẽ phải trả một số tiền nhất định vào thời điểm ban đầu để giữ quyền sở hữu căn hộ tương lai, tiếp theo Vingroup yêu cầu nhà đầu tư góp vốn theo từng giai đoạn cụ thể được quy định chi tiết trong quá trình xây dựng công trình và cuối cùng Vingroup tiến hành chuyển giao cho nhà đầu tư sau khi hoàn thành.
Đến đây, nhà đầu tư có thể quản lý căn hộ hoặc gửi lại cho Vingroup quản lý và cho thuê, những căn hộ nào thường là bất động sản du lịch nghỉ dưỡng hoặc căn hộ có thể làm dịch vụ kinh doanh lưu trú (vì Vingroup rất mạnh về mảng khách sạn).
Một lần nữa, nghiên cứu là chìa khóa. Bạn có thể tham khảo một số khóa học sau để nâng cao năng lực tư duy về đầu tư bất động sản, nên nhớ, một nhà đầu tư bất động sản thành công sẽ tạo ra rất nhiều tiền, do đó bạn đừng tiếc tiền đầu tư vào kiến thức để trở thành một nhà đầu tư bất động sản khôn ngoan.
